PROPUESTA NACIONAL DE VIVIENDA 2028–2050
Sistema de Viviendas Económicas de la Seguridad Social (SIVESS)
Hacia una República Dominicana con vivienda digna, accesible y vinculada al desarrollo productivo
Diagnóstico habitacional nacional
La República Dominicana mantiene un déficit habitacional de gran magnitud, compuesto tanto por la necesidad de nuevas viviendas como por viviendas existentes que requieren mejoras estructurales, ampliación, acceso a servicios básicos o sustitución.
Las estimaciones del sector construcción han situado el déficit habitacional por encima de 1.4 millones de unidades. ACOPROVI también ha señalado que, dentro de este problema, existe una diferencia importante entre el déficit cuantitativo —las viviendas nuevas que deben construirse— y el déficit cualitativo, relacionado con viviendas que requieren mejoras.
La metodología oficial de la Oficina Nacional de Estadística permite medir el déficit de manera diferenciada y actualizarlo utilizando información censal y de las encuestas nacionales. La política habitacional deberá utilizar esta metodología como referencia oficial y actualizar periódicamente el mapa nacional de necesidades habitacionales.
El problema habitacional está relacionado con el costo del suelo, el aumento de los costos de construcción, las tasas de financiamiento, las dificultades para completar el inicial, la ubicación de los proyectos y la distancia entre las viviendas y los principales centros de empleo.
Durante 2025 los costos directos de construcción de viviendas aumentaron 3.72 % en términos acumulados, mientras que las viviendas unifamiliares de un nivel registraron un incremento de 4.36 %. Esta evolución demuestra la necesidad de incorporar mecanismos de financiamiento, suelo y construcción que reduzcan el costo final de la vivienda.
El desafío también consiste en superar un modelo exclusivamente centrado en entregar unidades habitacionales. La nueva política deberá vincular vivienda, empleo, transporte, servicios públicos, educación, salud, espacios públicos, seguridad, productividad y organización comunitaria.
Sistema de Viviendas Económicas de la Seguridad Social
El SIVESS será un sistema nacional, permanente y multisectorial destinado a facilitar el acceso progresivo a una vivienda digna, segura, sostenible y económicamente accesible.
El sistema estará dirigido a trabajadores formales, trabajadores independientes, trabajadores informales cotizantes de la seguridad social, familias de ingresos medios y bajos y sectores productivos organizados.
El SIVESS funcionará mediante una combinación de ahorro, crédito, garantías, subsidios focalizados, suelo público, participación privada, cooperativas y asociaciones de trabajadores.
La vivienda será concebida no solamente como una política social, sino también como una política económica capaz de generar empleo, fortalecer el ahorro familiar, dinamizar la construcción y ampliar el patrimonio de los hogares dominicanos.
Vivienda vinculada al aparato productivo nacional
El SIVESS incorporará un programa especial de Vivienda para el Aparato Productivo Nacional, destinado a trabajadores pertenecientes a sectores productivos que cuenten con una asociación nacional, federación, organización gremial o cooperativa reconocida.
El programa permitirá que trabajadores organizados por sectores puedan acceder colectivamente a proyectos habitacionales diseñados de acuerdo con sus niveles de ingreso, ubicación laboral y capacidad de ahorro.
Podrán participar, entre otros, trabajadores de los sectores agropecuario, industrial, construcción, comercio, turismo, transporte, zonas francas, servicios, economía cooperativa, profesionales, trabajadores independientes y otros sectores productivos debidamente organizados.
Las asociaciones nacionales y cooperativas podrán actuar como entidades de organización de la demanda, facilitando el ahorro previo, la identificación de beneficiarios, la educación financiera, la gestión colectiva de proyectos y la articulación con entidades financieras y constructoras.
El Estado podrá establecer mecanismos de garantía, subsidios focalizados y facilidades de suelo para proyectos destinados a trabajadores organizados.
Se promoverán proyectos próximos a los centros de producción y empleo, reduciendo el tiempo y el costo de desplazamiento de los trabajadores.
Este componente permitirá transformar la vivienda en una herramienta de política productiva: un trabajador con vivienda propia y adecuadamente ubicada posee mayor estabilidad familiar, patrimonial y económica.
Objetivos estratégicos
Reducir progresivamente el déficit habitacional nacional mediante una combinación de construcción de nuevas viviendas, mejoramiento de viviendas existentes y ampliación del acceso a servicios básicos.
Facilitar el acceso a vivienda propia a trabajadores formales, informales, independientes y familias de ingresos medios y bajos.
Crear un sistema nacional de financiamiento habitacional que reduzca las barreras de entrada y permita combinar ahorro, subsidio, garantía y crédito.
Vincular la política de vivienda con los centros de empleo, corredores de transporte, zonas industriales, polos turísticos, áreas agrícolas y demás territorios donde se concentre la actividad económica.
Convertir la construcción de viviendas en uno de los motores permanentes de generación de empleo y actividad económica.
Promover la formación de patrimonio familiar mediante mecanismos de adquisición accesibles y sostenibles.
Desarrollar comunidades con acceso integrado a educación, salud, transporte, seguridad, comercio, áreas verdes, espacios deportivos y servicios públicos.
Vivienda como política de seguridad social
La vivienda será incorporada como un componente complementario de la política nacional de seguridad social, sin sustituir las prestaciones existentes.
Se establecerá un mecanismo nacional de ahorro y financiamiento habitacional que pueda recibir aportes del Estado, empleadores, trabajadores, cooperativas, asociaciones y otros participantes autorizados.
Los recursos serán utilizados para financiar programas de vivienda, garantías hipotecarias, subsidios focalizados, adquisición y habilitación de terrenos y proyectos de mejoramiento habitacional.
El sistema deberá operar bajo criterios de transparencia, sostenibilidad financiera, evaluación de riesgos y focalización social.
Financiamiento accesible
Se desarrollarán productos hipotecarios adaptados a diferentes niveles de ingresos y perfiles laborales.
Se establecerán mecanismos de garantía parcial para trabajadores que tengan capacidad de pago pero enfrenten dificultades para cumplir con los requisitos tradicionales de la banca.
Se promoverán tasas preferenciales para los beneficiarios que cumplan las condiciones establecidas por el sistema y se explorará la participación de organismos multilaterales para fortalecer los fondos de garantía.
El modelo no dependerá exclusivamente de subsidios directos. Combinará ahorro familiar, crédito, subsidio focalizado, garantía pública, cooperativismo y participación privada.
El objetivo será que la cuota habitacional sea compatible con la capacidad real de pago del hogar y evitar que la adquisición de vivienda produzca sobreendeudamiento.
Articulación con el Programa Mi Vivienda
El SIVESS aprovechará las capacidades y experiencias acumuladas por el actual Programa MI VIVIENDA, evitando duplicar estructuras públicas innecesariamente.
El programa MI VIVIENDA actualmente facilita la adquisición de primera vivienda mediante el Bono Inicial Familiar y su combinación con financiamiento hipotecario.
La propuesta plantea ampliar este enfoque hacia un sistema de mayor alcance, incorporando trabajadores independientes, informales organizados, asociaciones nacionales, cooperativas y sectores productivos.
La política habitacional deberá avanzar desde programas individuales hacia un sistema permanente de acceso a vivienda, ahorro, financiamiento y generación de patrimonio.
Suelo urbano y ubicación estratégica
Se creará un mecanismo nacional de identificación, recuperación, habilitación y aprovechamiento de terrenos públicos aptos para proyectos habitacionales.
El suelo destinado a vivienda social deberá priorizar zonas con acceso existente o planificado a agua potable, saneamiento, energía, transporte, educación, salud y conectividad.
Se promoverá la densificación inteligente alrededor de corredores de transporte público y centros de empleo.
La política de vivienda deberá evitar la expansión urbana desordenada y la construcción de grandes proyectos alejados de los lugares donde trabajan las familias beneficiarias.
Nuevos modelos habitacionales
Se promoverán viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares y soluciones verticales de diferentes escalas.
Los proyectos incorporarán eficiencia energética, ventilación e iluminación natural, accesibilidad universal, áreas verdes, espacios comunitarios, gestión adecuada de residuos y soluciones para reducir el consumo de agua y energía.
Se promoverá la instalación de sistemas de generación de energía renovable cuando las condiciones técnicas y económicas lo permitan.
Los proyectos deberán incorporar planificación urbana desde su etapa inicial y no limitarse a la construcción de edificios.
Programa Nacional de Mejoramiento Habitacional
El SIVESS no se concentrará únicamente en construir viviendas nuevas.
Se establecerá un programa permanente para mejorar viviendas existentes que presenten deficiencias de techo, pisos, paredes, instalaciones sanitarias, agua potable, electricidad, hacinamiento u otras condiciones que puedan ser solucionadas sin sustituir completamente la vivienda.
Esto permitirá atender el componente cualitativo del déficit y utilizar de manera más eficiente los recursos públicos.
La medición oficial de la ONE reconoce precisamente la necesidad de distinguir entre déficit cuantitativo y cualitativo, por lo que ambos componentes deberán formar parte de la política nacional.
Incentivos para constructores y desarrolladores
Se establecerán incentivos fiscales y financieros para empresas que participen en proyectos SIVESS y cumplan estándares de precio, calidad, ubicación, sostenibilidad y transparencia.
Los incentivos estarán condicionados al cumplimiento de objetivos verificables.
Se promoverá la participación de pequeñas y medianas empresas constructoras nacionales, cooperativas de construcción y proveedores locales.
El programa deberá utilizar la demanda habitacional como instrumento para fortalecer las cadenas productivas nacionales vinculadas al cemento, acero, agregados, bloques, carpintería, electricidad, plomería, mobiliario y otros sectores.
Desarrollo productivo alrededor de la vivienda
Los nuevos proyectos habitacionales deberán incorporar, cuando su tamaño y ubicación lo permitan, espacios destinados a pequeños comercios, servicios, oficinas, emprendimientos, centros comunitarios y actividades económicas locales.
La vivienda deberá convertirse en un elemento de desarrollo territorial y no en un conjunto residencial aislado.
En los proyectos vinculados a asociaciones nacionales y cooperativas se podrán establecer áreas para servicios colectivos, centros de capacitación, oficinas de las organizaciones y espacios para actividades productivas.
Metas nacionales 2028–2050
Etapa de estructuración y lanzamiento: 2028–2030
Aprobar el marco legal e institucional del SIVESS.
- Crear el sistema nacional de información y el mapa territorial de necesidades habitacionales.
- Identificar el suelo público disponible para proyectos habitacionales.
- Poner en marcha los primeros proyectos piloto.
- Iniciar programas de vivienda para trabajadores organizados mediante asociaciones y cooperativas.
- Desarrollar soluciones habitacionales nuevas y programas de mejoramiento priorizando los territorios con mayor déficit.
Etapa de expansión nacional: 2031–2035
Extender el sistema a las principales regiones y municipios del país.
Consolidar los programas de vivienda vinculados al aparato productivo.Incrementar la participación de cooperativas, asociaciones de trabajadores, constructoras nacionales y entidades financieras.
Priorizar proyectos próximos a corredores de transporte y centros de empleo.
Ampliar significativamente la construcción de viviendas y el mejoramiento de viviendas existentes.
Etapa de consolidación territorial: 2036–2040
Alcanzar cobertura nacional del sistema.
Reducir de manera sustancial el déficit habitacional cuantitativo y cualitativo.
Consolidar un mercado de vivienda social y de bajo costo con participación pública, privada y cooperativa.
Lograr que la mayoría de los nuevos proyectos habitacionales se desarrollen bajo criterios de planificación urbana, sostenibilidad y acceso a servicios.
Etapa de transformación habitacional: 2041–2045
- Profundizar la renovación de barrios y viviendas con deterioro.
- Reducir los asentamientos ubicados en zonas de alto riesgo.
- Fortalecer la vivienda vinculada a polos industriales, turísticos, agrícolas y de servicios.
- Ampliar los mecanismos de propiedad y financiamiento colectivo mediante cooperativas.
- Convertir la vivienda en un instrumento permanente de formación de patrimonio familiar.
Etapa de universalización: 2046–2050
Lograr que ninguna familia dominicana permanezca en una situación de déficit habitacional severo por falta de acceso a financiamiento, suelo o una solución habitacional adecuada.
Mantener un sistema permanente de reposición, mejoramiento y construcción de viviendas.
Integrar completamente la política de vivienda con transporte, empleo, servicios públicos, planificación territorial y desarrollo económico.
Establecer la meta de que el déficit habitacional deje de ser un problema estructural y pase a ser administrado como una necesidad permanente de renovación y crecimiento poblacional.
Indicadores de seguimiento
El Estado publicará anualmente un informe nacional de vivienda con indicadores verificables.
Se medirá la evolución del déficit cuantitativo y cualitativo.
Se medirá el número de viviendas nuevas construidas.
Se contabilizarán las viviendas mejoradas.
Se medirá el número de familias que obtienen vivienda propia.
Se registrará la cantidad de trabajadores beneficiados mediante asociaciones y cooperativas.
Se medirá el porcentaje de proyectos ubicados próximos a centros de empleo y transporte.
Se evaluará la proporción del ingreso familiar destinada al pago de vivienda.
Se medirá la morosidad de los programas financiados.
Se evaluará la calidad constructiva y satisfacción de los beneficiarios.
Todos los indicadores deberán ser publicados de forma transparente y actualizados periódicamente.
Sostenibilidad financiera
- El sistema tendrá múltiples fuentes de financiamiento.
- Participación presupuestaria del Estado.
- Aportes y mecanismos de ahorro de los trabajadores.
- Participación de empleadores.
- Fondos de garantía.
- Financiamiento de entidades bancarias y cooperativas.
- Participación de organismos multilaterales.
- Recursos provenientes de alianzas público-privadas.
- Aprovechamiento de terrenos públicos destinados a proyectos habitacionales.
- Bonos o subsidios focalizados para los hogares que realmente necesiten apoyo estatal.
La sostenibilidad financiera será una condición fundamental del programa. Los subsidios deberán estar dirigidos a reducir las barreras de acceso y no a sustituir permanentemente la capacidad de pago de los beneficiarios.
Gobernanza y transparencia
El SIVESS contará con una estructura institucional responsable de coordinar al Estado, los gobiernos locales, las asociaciones de trabajadores, las cooperativas, las instituciones financieras, los constructores y las organizaciones sociales.
Los proyectos deberán contar con criterios públicos de selección de beneficiarios, costos, ubicación, financiamiento, ejecución y entrega.
Se establecerá un sistema digital de seguimiento que permita conocer el avance físico y financiero de cada proyecto.
La asignación de terrenos, subsidios y contratos deberá estar sometida a mecanismos de transparencia y control.
Impacto económico y social
La política nacional de vivienda tendrá un impacto que trascenderá al sector habitacional.
La construcción moviliza empleo, industria, comercio, servicios financieros, transporte y producción de materiales.
ACOPROVI ha señalado que la industria de la construcción y vivienda mantiene un importante efecto multiplicador sobre la economía dominicana y genera cientos de miles de empleos directos e indirectos.
Una política habitacional de largo plazo permitirá convertir parte de ese dinamismo económico en patrimonio de las familias trabajadoras.
La vivienda propia también contribuirá a reducir vulnerabilidades sociales, mejorar las condiciones de vida y fortalecer la estabilidad económica de los hogares.
Justificación
La vivienda no debe ser tratada exclusivamente como un subsidio social. Debe ser entendida como una política de desarrollo humano, seguridad social, generación de patrimonio, ordenamiento territorial y crecimiento económico.
República Dominicana necesita pasar de una política basada principalmente en proyectos aislados a un sistema nacional permanente que articule suelo, financiamiento, construcción, ahorro, cooperativismo, transporte, empleo y servicios públicos.
El SIVESS propone construir esa nueva arquitectura institucional.
La meta para 2050 es que el acceso a una vivienda digna no dependa exclusivamente del nivel de ingresos, de la capacidad de reunir un inicial elevado o de la posibilidad de cumplir requisitos bancarios difíciles de alcanzar.
El trabajador dominicano debe poder construir patrimonio mediante su trabajo, su ahorro, su organización y el respaldo de un Estado que facilite el acceso al suelo, al financiamiento y a una vivienda digna.
Próximas acciones
Elaborar el anteproyecto de ley que establezca el SIVESS.
Actualizar periódicamente el diagnóstico nacional utilizando la metodología oficial de la ONE y las nuevas fuentes estadísticas disponibles.
Crear el mapa nacional de demanda habitacional y suelo disponible.
Diseñar el Programa de Vivienda para el Aparato Productivo Nacional.
Identificar las asociaciones nacionales, federaciones y cooperativas que podrán incorporarse al sistema.
Diseñar los primeros proyectos piloto para trabajadores organizados.
Establecer los mecanismos de garantía y financiamiento.
Crear el sistema digital nacional de seguimiento habitacional.
Definir las metas territoriales y sectoriales para el período 2028–2050.
Visión 2050
Para 2050, la República Dominicana deberá contar con un sistema habitacional permanente, financieramente sostenible y territorialmente integrado, donde la vivienda digna constituya una parte fundamental de la política de desarrollo nacional.
SIVESS: vivienda digna, patrimonio familiar y desarrollo productivo para todos.